租用写字楼水电费如何入账?

2020-05-02 22:50 来源:中国会计网

  租用写字楼水电费如何入账
  企业在写字楼租办公场地已成常态。对企业而言,租用写字楼除了涉及房租、物业费外,还有水电气暖等费用(下文以“水电费”为例分析)。房租、物业费一般可由物业公司或业主直接开具发票。问题在于水电费如何获得发票入账。
  因经营范围的限制,部分物业公司开不出水电费发票,电力公司与自来水公司一般不会给租户分列开具发票。如果一栋写字楼只有一本房产证,水电费发票只会开给物业公司(业主)一家,且一张发票多是一栋楼的水电费总额。这等于说租户难以从电力公司与自来水公司取得合规的水电费发票。
  不能取得水电费发票,对租户而言,意味着支付的水电费不能作为正常费用在企业所得税前扣除,要蒙受税费损失。如何解决这个难题呢,有三个思路可供参考。
  1 请求税务代开发票
  重庆地税局信息公开栏在回复“代收水电费是否开发票”时,明确表示,“物业公司代收水电费应该开具发票,并仅就其收取的手续费缴纳税款,如无手续费,则无须缴纳税款。”
  2008年山东省地税局和国税局发布通知,就物业管理企业代收费开具发票问题给予明确,以后山东省物业公司代收水电费都需开具服务业通用发票。物业管理企业向业主开具代收费用发票后,水、电、暖、燃气、有线电视、互联网运营等部门不得再向业主开具发票。业主直接向上述部门缴纳费用的,应当取得上述部门开具的发票。
  问题的焦点是物业公司能否直接开具水电费发票。如果不能,税务机关能否代开水电费发票。对此各地税务规定不一,是否可行尚有争议。譬如财政部驻重庆财政监察专员办事处在《代开普通发票管理亟待加强》一文指出,“税务机关不得为申请代开人开具安装费、搬运费、劳务费、水电费、办公用品、综费等项目名称模糊、概括的发票。”
  2 物业与税务沟通,变通处理
  物业公司与主管税务机关沟通,以收据代替发票,并取得税务部门的认可。比较流行的做法是物业按实际用水、用电金额给租户开收据,同时附上自身水电费发票的复印件佐证租户水电费的真实性。租户凭物业的收据、物业水电费发票复印件、支付物业水电费的转账记录做账确认水电费。因为已获得主管税务部门的认可,这样处理后,租户无发票的水电费就可以在所得税前扣除了。
  有个前提需要注意,物业公司自身不能将应由租户承担的水电费记作自身的费用。举个例子,物业公司2016年6月共支付水电费10万元,电力公司与自来水公司给物业公司开具了增值税普通发票。水电费中租户A承担2万元,租户B承担3万元,租户C承担3万元,物业公司自身承担2万元。对此物业公司会计账务处理分录为:
  借:管理费用-水电费 20000
  其他应收款-代垫水电费(租户A)20000
  其他应收款-代垫水电费(租户B)30000
  其他应收款-代垫水电费(租户C)30000
  贷:银行存款 100000
  3 将水电费作为物业费的一部分处理
  如果上述处理方法不能得到主管税务部门的认可。租户不妨考虑在签订租房合同时约定水电费由物业公司承担,将发生的水电费金额增加到物业费之中。这样一来,物业公司可以将全部的水电费作为自身费用入账,同时多确认一部分收入(假定增值税由租户承担)。依据上例,物业公司可做会计分录为:
  借:管理费用-水电费 100000
  贷:银行存款 100000
  借:应收账款-租户A 21200
  应收账款-租户A 31800
  应收账款-租户A 31800
  贷:主营业务收入-租户A 20000
  主营业务收入-租户A 30000
  主营业务收入-租户A 30000
  应交税费-应交增值税 4800

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